Immobilien als Geldanlage – A match made in heaven oder reine Geldverbrennung?

Die Welt der Geldanlagen ist ein komplexes und vielschichtiges Feld. Viele Anleger sind auf der Suche nach der perfekten Geldanlage, die hohe Renditen garantiert und gleichzeitig sicher ist.

Gerade in den letzten Jahren sind Immobilien als Geldanlage dabei immer populärer geworden. Viele Anleger sehen in Immobilien eine ideale Geldanlage, da sie in der Regel hohe Renditen und Sicherheit versprechen.

Immobilien als Geldanlage

Andere Anleger meinen, dass Immobilien eine reine Geldverbrennung sind.

Was von beiden stimmt nun?

In diesem Blogpost will ich mit euch genau dieser Frage nachgehen und mir mit euch einige der Vor- und Nachteile von Immobilien als Geldanlage anschauen und dir eine möglichst objektive Sicht auf die Fakten zu bieten.

Was sind die Besonderheiten von Immobilien als Geldanlage?

Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass Immobilien als Geldanlage eine sehr spezielle Anlageform sind.

Der wichtigste Punkt ist hierbei sicherlich, dass die Geldanlage in Immobilien eine sehr langfristige Angelegenheit ist.

Du solltest daher nur in Immobilien investieren, wenn du auch wirklich bereit bist, das Geld für einen sehr langen Zeitraum investiert zu lassen.

Natürlich hast du, wie bei einer Aktie auch, immer die Möglichkeit, eine Immobilie wieder zu verkaufen. Aber aufgrund der hohen Kaufnebenkosten von ca. 10%, die beim Kauf einer Immobilie in Deutschland anfallen, musst du bei einem Verkauf ca. 10% mehr erzielen, nur um null-auf-null herauszukommen.

In der Regel wirst du als Privatanleger also einen Verlust machen, wenn du eine Immobilie zu schnell wieder verkaufst.

Die zweite Besonderheit von Immobilien als Geldanlage ist, dass du bei Immobilien das Geld anderer Leute für deine Investments nutzen kannst.

Immobilien kaufst du in der Regel nämlich nur zu einem gewissen Prozentsatz mit deinem eigenen Geld.

Den Großteil des Kaufpreises leihst du dir von einer Bank über einen langlaufenden Kredit. Auch dieser langlaufende Vertrag macht es schwierig, eine Immobilie „mal schnell“ wieder zu verkaufen.

Was sind die Risiken bei der Investition in Immobilien?

Immobilien als Geldanlage werden in Deutschland gerne als risikoloses Investment gesehen, aber das sind sie aus meiner Sicht definitiv nicht! Wie bei allen Anlageformen gibt es nämlich auch bei Immobilien einige Risiken, auf die du unbedingt achten solltest.

Die erste und wohl wichtigste Frage, die man sich bezüglich Risiken stellen sollte, ist die Frage nach dem Standort der Immobilie. Denn der Standort ist entscheidend für den Wert einer Immobilie.

Wenn du in eine Immobilie in einer wachsenden Stadt mit einem stabilen Arbeitsmarkt investierst, hast du eine hohe Sicherheit, dass deine Immobilie auch in 10 oder 20 Jahren noch etwas wert ist, weil noch immer Menschen in deiner Immobilie wohnen wollen.

Was aber, wenn die Arbeitgeber aus der Stadt verschwinden und die Bevölkerung schrumpft? Dann schrumpft auch die Nachfrage nach Wohnungen und es wird für dich schwerer werden, deine Immobilie zu einem guten Preis zu vermieten.

Und eine Kapitalanlage-Immobilie, die schlecht vermietet werden kann, sinkt auch im Wert!

Weitere Risiken für ein Immobilieninvestment ist sicherlich die Zinsentwicklung. In den letzten Jahren sind die Zinsen immer weiter gefallen und die Immobilienpreise entsprechend immer weiter gestiegen, da es immer „günstiger“ wurde sich eine Immobilie zu kaufen.

Dreht sich dieser Trend um, besteht die reale Gefahr, dass die Preise von Immobilien auch zurückkommen. Mehr zum Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen findest du in diesem Artikel.

Zu guter Letzt gibt es bei Immobilien in Deutschland ein nicht zu verachtendes politisches Risiko. Mietpreisbremse und Co haben in den letzten Jahren gezeigt, dass die Politik sich immer wieder in den Immobilienmarkt einmischt.

Werden zum Beispiel die maximalen Mieten, die du als Vermieter nehmen darfst, gesetzlich begrenzt, bricht deine Kalkulation auf einmal in sich zusammen.

Stell‘ dir vor, dass du eine Aktie kaufst, weil diese Aktie eine Dividende von 6% ausschüttet. Darf diese Firma nun nur noch 5% Dividende ausschütten, sinkt der Wert, den die Aktie für dich hat.

Ähnlich verhält es sich mit vermieteten Immobilien.

Was sind die größten Chancen von Immobilien als Geldanlage?

Es gibt viele Gründe, warum Immobilien eine gute Geldanlage sind, und Immobilien bieten viele Chancen für Anleger.

Der größte Vorteil ist sicher, dass du Immobilien sehr leicht mit fremder Leute Geld kaufen kannst und damit deine Investition hebeln kannst. Das bringt natürlich auch Risiken mit sich, bedeutet aber auch, dass du mit Immobilien sehr hohe Eigenkapitalrenditen erzielen kannst.

Auch zwingen Immobilien dich zu Sparen. Während du dein ETF-Depot sehr leicht verkaufen kannst, um dir den nächsten Urlaub zu finanzieren, geht dies bei Immobilien nicht.

Eine Investition in Immobilien kann daher eine der besten Möglichkeiten für den langfristigen Vermögensaufbau sein. Wenn du es richtig anstellst, trägt die Miete komplett alle Kosten der Immobilie und des Kredites.

Der Mieter tilgt also deinen Kredit und trägt somit zu deinem Vermögensaufbau bei.

Lass uns das Ganze an einem Beispiel verdeutlichen. Sagen wir, du kaufst eine Immobilie für 240.000€, die du für 1000€ pro Monat vermieten kannst.

Für den Kredit zahlst du 2% Zinsen und du tilgst den Kredit auch mit 2%. Du hast also eine Bankrate von 9.600€ pro Jahr.

Gehen wir davon aus, dass die Immobilie noch einmal 1% pro Jahr an Kosten verursacht (Instandhaltung, Verwaltung, …) kommen noch einmal 2.400€ pro Jahr an Kosten dazu, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst.

In Summe hast du also 12.000€ und 12.000€ Mieteinnahmen. Von diesen 12.000€ sind 7200€ reine Kosten (Zinsen + Laufende Kosten der Immobilie).

4800€ sind aber auch Tilgung. Und diese wird komplett von deinem Mieter bezahlt!

Das macht einen Vermögensaufbau von 400€ pro Monat. Monat für Monat, Jahr für Jahr über die nächsten 30 Jahre!

Fazit

Immobilien können eine sehr lohnende Investition sein, sie haben aber einige Besonderheiten und sind nicht für jeden geeignet.

Bevor du in Immobilien investierst, solltest du daher die Risiken, die Besonderheiten und die Chancen sorgfältig abwägen, ob diese Art der Investition etwas für dich ist.

Wenn du aber glaubst, dass Immobilien aber etwas für dich sein könnten und du mehr zum Thema Immobilien als Geldanlage erfahren möchtest, dann schau‘ gerne mal auf meinem Blog Immoprentice.de vorbei. Dort findest du neben vielen Artikeln und Videos, auch verschiedene kostenlose Online-Rechner oder einen kostenlosen EMail-Kurs rund um das Thema Immobilien als Kapitalanlage.

Wenn du lieber einen Podcast hören möchtest, ist vielleicht auch der Immoprentice Immobilien Podcast etwas für dich!

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