Geerbte Immobilie. Was gibt es zu beachten.
Nach dem Tod eines nahen Verwandten gibt es für die Hinterbliebenen viel zu organisieren. Eine geerbte Immobilie kann das Ende vieler Sorgen bedeuten, kann eine wirtschaftliche Situation aber auch negativ verändern. Neben der Trauer und der Organisation der Beerdigung können aber auch die erbschaftrechtlichen Fragen nicht aufgeschoben werden.
Zunächst ist wichtig, gesetzliche Fristen einzuhalten und es muss festgestellt werden er erbberechtigt ist. Wer mit der Hinterlassenschaft nichts anfangen kann, muss das Erbe innerhalb von 6 Wochen ausschlagen. Die Frist beginnt, wenn der Erbe von dem Erbfall erfährt. Um diese Entscheidung zu treffen, ist es nötig, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genaustens zu kennen.
Muss ich Erbschaftssteuer zahlen oder ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Auch das Thema Erbschaftssteuer sorgt oft für Ratlosigkeit unter den Erben. Allgemein bekannt ist, dass das Steuerrecht unterschiedlich hohe Freibeträge vorsieht, die umso niedriger ausfallen, je entfernter Verstorbener und Erbender miteinander verwandt waren.
Erben werden in drei Ordnungen nach Ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:
VERWANDTSCHAFTSGRAD 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
VERWANDTSCHAFTSGRAD 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
VERWANDTSCHAFTSGRAD 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)
Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn sie noch leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe. Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehegatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner. Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht
Der Wert der Immobilie
Um die genaue Höhe der Erbschaftssteuer zu berechnen, ist es auch hier wieder wichtig, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Für die Ermittlung spielen unter anderem die Wohnfläche, die Lage, aber auch der Energiebedarf eine Rolle. Ein sehr komplexer Vorgang, für den eine fundierte Ausbildung und langjährige Erfahrung notwendig ist.
TIPP: Mit einem Gutachten, können wertmindernde Eigenschaften geltend gemacht werden. Erkennt das Finanzamt den neuen Wert an, reduziert sich dadurch die Erbschaftssteuer.
Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung?
Erst wer alle diese Antworten hat, kann sich die eigentliche Frage stellen: Wie soll die geerbte Immobilie genutzt werden? Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen? Welche der drei Optionen am sinnvollsten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten.
Gerade bei Erbgemeinschaften kann es durch Unklarheiten und unterschiedliche Interessen zu großen Problemen kommen – schließlich müssen laufende Kosten weiterhin getragen werden. Im schlimmsten Fall führt dies zu heftigen Streitigkeiten und zur Zerrüttung der Familie.
Wenn keine Erbengemeinschaft besteht, lohnt sich die Vermietung einer geerbten Immobilie in den meisten Fällen. In der Regel ist der Verkauf die beste Option, denn hierdurch Vermeiden Sie unnötige Konflikte.
Und bei einer Erbengemeinschaft?
Haben mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen. In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis diese aufgeteilt ist.
Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. In diesem Fall müssen sich Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig. An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben.
Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen. Deshalb ist es ratsam die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich zu klären. Hierfür gibt es folgende Möglichkeiten:
• Auszahlung der Miterben: Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.
• Einvernehmlicher Verkauf: Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für den Verkauf, da hierbei das Konfliktpotential minimiert wird. Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Ein objektiver Berater und Experte auf seinem Gebiet kann die Interessen aller berücksichtigen, eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben werden somit vermieden.
Teilungsversteigerung von Erbanteilen: Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, gibt es noch die Möglichkeit einer Teilversteigerung: Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Miterben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von einem einzelnen Mitglied beantragt werden. Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch ausschließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.
Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie anstrebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig werden.
Hierbei handelt es sich um einen Gastartikel von Manfred Sedlmeier. Mehr Informationen findet ihr auch unter www.finanzhaus-sedlmeier.de.