Als Wohnungsbesitzer ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft

Die Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine Option, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Daneben stehen Eigentumswohnungen aufgrund des Immobilienbooms und niedriger Zinsen in Deutschland gerade auch als Kapitalanlage hoch im Kurs. Ganz unabhängig davon, mit welchem Ziel man eine Wohnung kauft, es geht meistens um viel Geld und die Kaufentscheidung will gut überlegt sein.

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Was jedoch die wenigsten Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung wissen, ist dass man Teil einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft wird und damit verschiedenste Rechte und Pflichten eingeht. In diesem Beitrag von Till Tauber, einem Ingenieur und Master of Business Administration, dem Betreiber des Blogs Hausverwaltung Ratgeber, geht es darum, was dies konkret bedeutet und worauf man beim Kauf einer Wohnung achten sollte.

Eine eigene Wohnung bedeutet Sondereigentum und Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum

Mit dem Kauf einer Wohnung erwirbt man sowohl die Wohnung selbst als auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Die Wohnung zählt zum Sondereigentum, über das der Eigentümer – sofern er gegen keine Gesetze oder sonstige Regelungen verstößt – frei verfügen kann. Der Bodenbelag kann also genauso gewählt werden wie die Tapete oder die Einrichtung von Küche und Bad. Solange man das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt bzw. verändert, entscheidet man also selbst, wie die eigene Wohnung aussieht und wie man sie nutzt.

Anders ist dies natürlich beim Gemeinschaftseigentum. Dieses gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch abgekürzt als „WEG“ bekannt ist. Hierbei handelt es sich um die Gesamtheit aller Wohnungsbesitzer der Immobilie. Man spricht auch von „Miteigentümern“. Jedem Miteigentümer einer WEG gehören Miteigentumsanteile, also ein prozentualer Anteil vom Ganzen.

Dieser Anteil ist abhängig von der Größe des Sondereigentums bzw. der Wohnung. Wer mehr Quadratmeter Wohnfläche hat, dem gehören auch mehr Miteigentumsanteile. Aufteilen kann man das Gemeinschaftseigentum trotzdem nicht, denn es ist unteilbar. Das ist verständlich, denn wie soll man zum Beispiel genau bestimmen, welche Teile einer Außenwand wem gehören und wo die Grenze ist?

Mauern, tragende Wände, das Dach und die Hausflure sind also Teile des Gemeinschaftseigentums. Genauso verhält es sich mit Außenanlagen, Haustüren und mögliche Gehwege. Das Gemeinschaftseigentum darf man zwar im angemessenen Rahmen nutzen, jedoch nicht alleine darüber bestimmen. Das darf nur die Eigentümergemeinschaft.

Das Hausgeld wird durch die Miteigentumsanteile bestimmt

Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum spielen insbesondere im Hinblick auf das Hausgeld eine wichtige Rolle. Das Gemeinschaftseigentum verursacht schließlich Kosten und will zudem erhalten werden. Die Ausgaben für Versicherungen, die Müllabfuhr oder auch für das Abwasser müssen unter allen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft fair aufgeteilt werden.

Dies geschieht über die Miteigentumsanteile. Wer mehr Anteile besitzt, muss auch mehr Hausgeld zahlen. Neben den laufenden Kosten ist im Hausgeld auch ein Betrag für die sogenannte „Instandhaltungsrücklage“ enthalten. Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls WEG abgekürzt) muss eine Eigentümergemeinschaft eine angemessene Rücklage bilden. Diese soll dazu dienen, erforderliche Sanierungs- oder Reparaturarbeiten größeren Umfangs, mit denen ein Werterhalt der Immobilie gesichert wird, bezahlen zu können.

Die Eigentümerversammlung: Wenn die WEG Beschlüsse fasst

Wir wissen also, dass über das Gemeinschaftseigentum und damit auch über die Höhe des Hausgeldes entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteile nur die Gemeinschaft als Ganzes entscheiden kann. Doch wie kann die WEG über das Gemeinschaftseigentum bestimmen? Dies geschieht über das Mittel des Beschlusses. Der „Beschluss“ stellt quasi eine verbindliche Entscheidung der Eigentümergemeinschaft dar.

Beschlüsse werden in der Regel im Rahmen einer Eigentümerversammlung, zu der alle Eigentümer eingeladen werden, gefasst. Es gibt zwar noch den „Umlaufbeschluss“, der jedoch selten in der Praxis vorkommt und noch seltener zu einer erfolgreichen Beschlussfassung führt.

Wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit den anwesenden Eigentümern vertreten sind, ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig und in der Lage, Entscheidungen im Namen der Gemeinschaft zu treffen. Diese wird vom Hausverwalter geleitet, der einen korrekten Ablauf gewährleisten muss. Zu den einzelnen Themen, die zuvor per Tagesordnung mitgeteilt werden müssen, können die Eigentümer zunächst diskutieren, um anschließend abzustimmen.

Da man selbst nur eine Stimme hat, kann es durchaus passieren, dass die Gemeinschaft Entscheidungen trifft, die klar entgegen den eigenen Interessen sind. Solange diese nicht gegen das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, kann man dagegen nichts tun.

Die Rolle des WEG-Verwalters: Unverzichtbar und sehr wichtig

Per Wohnungseigentumsgesetz muss jede Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen. Diesem kommen wichtige Pflichten zu, wie etwa die Vertretung der Gemeinschaft nach außen und nach innen. Insbesondere begleicht dieser Rechnungen, beauftragt Handwerker und betreut die Konten der WEG. Ebenso erstellt er jährlich den Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung, die sich aus einer Gesamtabrechnung für die Eigentümergemeinschaft sowie den Einzelabrechnungen für alle Eigentümer zusammensetzt.

Für diese Dienstleistung entstehen Verwalterkosten, die natürlich auch Bestandteil des Hausgeldes sind. Ein guter Hausverwalter ist ein Segen für eine WEG, denn er versucht das Hausgeld niedrig zu halten und schafft es zugleich, die Gemeinschaftsimmobilie in einem guten Zustand zu halten.

Gerät eine Eigentümergemeinschaft hingegen an einen unseriösen oder gar kriminellen Hausverwalter, kann dies für alle Miteigentümer überaus teuer werden. An dieser Stelle sei auch vor inkompetenten Verwaltungsbeiräten zu waren, die – unabhängig von ihrer Motivation – eine Machtbasis in der Gemeinschaft entfalten wollen, die ihnen nicht zusteht.

Dem Verwaltungsbeirat obliegt zunächst nur eine vermittelnde Rolle zwischen der Hausverwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bis auf wenige Situationen hat der Verwaltungsbeirat in der Praxis nur wenige Rechte.

Das Fazit: Vor dem Wohnungskauf muss man Dokumente sichten

Aufgrund der besonderen Gegebenheiten einer Eigentumswohnung ist es notwendig, sich vor einem geplanten Kauf möglichst gut abzusichern, damit man nicht die „Katze im Sack“ kauft. Zunächst ist es wichtig, sich den Bauzustand der Immobilie anzuschauen, in welcher sich die Wohnung befindet. Der Blick sollte sich auf mögliche Mängel an der Bausubstanz und auch auf den Zustand der Außenanlagen richten.

Sehr wichtig ist es auch, sich vom Verkäufer und / oder vom Makler die Protokolle zu den letzten Eigentümerversammlungen zeigen zu lassen.

Das gilt natürlich auch für die letzten Jahresabrechnungen sowie für die Wirtschaftspläne. Am besten sind natürlich Kopien, sodass man die Unterlagen in Ruhe zu Hause prüfen kann. Passen die Zahlen? Ist das Hausgeld in Ordnung oder fast so hoch wie eine Miete inklusive Nebenkosten? Was sind die Kostentreiber? Gibt es Ärger in den Eigentümerversammlungen? Stehen teure Sanierungen an?

Wie hoch sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und reichen diese aus? Spielt sich der Verwaltungsbeirat auf? Sind die Gelder der Gemeinschaft auf WEG-Konten angelegt oder auf unsicheren (und nicht zulässigen) Treuhandkonten, welche dem Verwalter gehören?

Dies alles sind Fragen, die man vor einem Kauf unbedingt klären sollte. Es steht einfach zu viel auf dem Spiel. Mündliche Zusagen zählen nur wenig, wenn Makler und Verkäufer diese im Rahmen eines Verkaufsgespräches tätigen. Wenn man zu einem positiven Prüfungsergebnis gekommen ist, die Wohnung einem zusagt und wenn der Preis auch noch stimmt, kann man ruhig den nächsten Schritt gehen und den Kauf einleiten. Die eigene Wohnung kann ein Segen sein, aber eben auch ein Albtraum, wenn man nicht aufpasst!

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